一般的に 利回り とは、“ 投資した額に対して１年間に何パーセントの利益が出るのか ” を表したものです。
つまりアパート経営においては
その建物の購入や建築に投資した金額に対して１年間でどれだけの金額を回収できる（利益が出る）のか
を表した割合となり、アパート経営の投資対効果をはかるための基準となります。
単純に、１億円を投資したアパートで、１年間の家賃収入が500万円であれば
500万円 ÷ 10,000万円 × 100 ＝ 5％ ： 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100 ＝ 利回り
という計算式となり、そのアパートを経営する上での利回りは 5% ということになります。
同じ物件で年間の家賃収入が 1,000万円 なら 利回り10％ となります。
これは、アパート経営で「利回り」という場合に一般的に使われる「 表面利回り 」というものです。
アパート経営における利回りは
「 表面利回り 」、「 想定利回り 」、「 実質利回り 」の３つに分類することができ
大まかな計算方法は同じですが、その内容や数字が示す意味は異なります。
アパート経営の利回りの種類と計算方法
① 表面利回り
表面利回り とは
税金や管理費などの経費を含めず
物件購入価格と1年間の家賃収入をもとに計算する収益性を表す数値 のことを言います。
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表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100
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表面利回りには、購入時の諸費用やアパート経営でかかってくるお金（経費）を考慮に入れていないため
実際の利益とイコールではありません。
しかし、細かい要素が入っていない、シンプルな利回りとなるため
複数の物件の収益力を比較するときなどに、目安（指標）として用いられます。
そのため「単純利回り」「グロス利回り」などとも呼ばれます。
② 実質利回り
実質利回り とは、「表面利回り」に固定資産税や火災保険料、修繕費、管理費などの経費を加味した
実際にかかるお金をベースにしたより現実的な数値 のことです。
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実質利回り ＝（年間の家賃収入－年間諸経費）÷（物件の購入価格＋物件購入時の諸経費） ×100
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年間諸経費とは、各種税金や管理会社への報酬・保険料、修繕費、共用部分の水道光熱費などが該当し
購入時の諸経費は、仲介手数料や不動産取得税、登記の際の印紙代、司法書士への報酬などが当てはまります。
「 表面利回り ＝ 物件の状況を把握する指標 」
「 実質利回り ＝ 収支計画を立てる際の指標 」
と考えるようにしましょう。
③ 想定利回り
想定利回り とは アパートが 満室だった場合 の年間の家賃収入を表した数値 のことです。
「表面利回り」は実際の過去1年の家賃収入を基準にしているため
空室があった場合は想定利回りの方が高くなります。
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想定利回り ＝ 年間の満室時家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100
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空室率や経費を考慮されておらず、実際の利益との乖離が大きくなりやすいため
主に期待できる最大の利益の概算を求める場合などに用いられます。
アパート経営では表面利回りだけでなく、運用時・物件購入時の諸経費を含めた実質利回りでも
比較検討することが重要になりますが、その他にも成功に必要な要素が数多くあります。
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