新築アパート経営は、土地に新たなアパートを建築し、賃貸に出し家賃収入を得ていく不動産投資方法です。
しかし、実際に物件を選ぶ際は、『新築アパート』にするか『中古アパート』にするか
どちらの方が自分に合っているんだろうと迷う方も多いのではないでしょうか。
今回は、中古アパートでは得られない新築アパート経営だからこそのメリットを5つご紹介します。
メリット1 空室リスクが少ない
アパート経営による不動産投資は、1棟をまるごと所有し、複数の部屋を運用するため
空室のために収入が完全にゼロになるというリスクがワンルーム投資や戸建て投資に比べると低くなります。
そのため、安定した収益を得られるという理由から人気の投資方法と言われています。
その中でも新築アパートは、中古アパートよりも物件が新しく入居希望者が集まりやすいので
賃貸ニーズのあるエリアでは空室のリスクを心配する必要がないことが大きなメリットとなっています。
中古アパートで投資を始める場合、空室リスクを回避するために
詳細な調査が必要であったり、何らかのリフォームや広告に工夫が必要になったりすることもありますが
新築アパートならそうした手間もかかりません。
専門的なノウハウがなくてもアパート経営に取り組むことができるのも人気が高まる理由の一つと言えます。
メリット2 有利な条件で融資を受けられる
新築アパート投資のメリットとして、金融機関の融資条件が有利になりやすいことも挙げられます。
アパート投資で利用できる不動産投資ローンの場合、
個人の属性だけではなく、物件の収益性が融資条件に大きく影響するためです。
アパート経営に対する融資は年々厳しくなっており
収益が不安定になりやすい中古アパートでは、融資が付かないケースも少なくありません。
なぜなら、新築アパート投資の場合は、新築ゆえにまだ入居者もいないため
トラブルによる苦情もなく、不動産の評価を下しやすい環境にあるからです。
立地や設備などの想定家賃をもとに収益性を判断するため、中古よりも有利な条件での融資が受けられます。
また、不動産投資ローン（アパートローン）には
「融資期間が法定耐用年数に連動して設定される」という特性があり
新築アパートの場合、法定耐用年数がそのまま残っている状態で融資が受けられ、
30年や35年の長期の融資も期待できます。
同じ金利で同じ額を借り入れる場合であっても、
融資期間が短い場合に比べ毎月の返済額は少なくなるでしょう。
メリット3 維持費や修繕費を抑えることができる
新築アパートは中古アパートと比べると維持費や修繕費がかからないという点もメリットです。
新築で購入した場合、建物も設備も全てが新品のため
一般的に10年程度は設備面での大きな修繕は起こりにくく、新築の方がコスト面で有利になります。
また、各種保証期間中は故障した場合であっても無償で対応してもらえます。
しかも、新築にメリットがあるのは、単純に購入時点の築年数の差だけではありません。
新築アパートは一から自身で運用するため、こまめにメンテンナンスを繰り返し
大規模な修繕が発生しないようにアパートを良い状態に保てるよう維持管理していくことができます。
一方、中古アパートではこれまでどのような管理がなされていたかわかりづらく
予想できないような箇所に傷みがあり、物件を購入して間もなく
大きな修繕が必要で多額の費用がかかったというケースも少なくありません。
見た目に問題がなさそうな物件でも、
数年内に大きな修繕が必要だったという例はよくあるため注意が必要です。
メリット4 付加価値のついた理想の物件を建築できる
土地を購入して新築アパートを新たに建てる場合、土地選びや建築設計を一から始めるため
立地選びや設計の自由度が高く、建築条件に合致すれば自分の思い通りのアパートを建築することができます。
時代に合った間取りや入居者のニーズに合わせて、人気のあるデザインや設備を取り入れるなど
様々な付加価値をつけ競合物件との差別化できるので、将来的にも安定した入居者確保が可能となります。
また、新築アパートの場合、「新築プレミアム」という相場よりも高い額で家賃設定ができるため
中古アパートに比べて、より多くの収入も期待できます。
メリット5 売却がしやすい
アパート経営は一般的な投資と異なり、損失が大きくなりすぎたタイミングや
急に現金が必要になったときに売却し現金化することが難しいというデメリットがあります。
アパート経営や不動産投資を初めての行う人の中には、家賃収入による定期的な収入を考えており
出口についてあまり考えていないという人も少なくありません。
アパート経営では、金利分から先に返済することになるため
元本返済が遅く売れる金額よりローン金額が多い状態になりやすく
時間が経つほど資産価値が下がり売値が下がってしまいます。
さらに、中古アパートは買い手がローンを組めず、現金がある以外はそもそも買えないことが多く
買い手が少なくなり、売却にはかなりの時間がかかります。
一方、新築アパートの場合は、様々な不動産投資の中でも資産価値を維持でき
耐用年数が長くローンも付きやすいため、万が一の際でも買い手が付きやすく、比較的短期で売却できます。
あくまで投資であり、長期的に保有できない可能性も少なくため
売却しやすいかどうかは安全な投資になるかを判断する上で重要なポイントです。
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