「アパート経営はやめとけ」
検索すると、こんな言葉がたくさん出てきます。

では本当に“ やめるべき投資 ”なのでしょうか？

結論から言うと、

知識なしで始めるなら、やめたほうがいい。
理解して戦略的にやるなら、選択肢の一つ。

この記事では、「やめとけ」と言われる本当の理由を冷静に解説します。

 

■ アパート経営はやめとけと言われる7つの理由

 

① 空室が埋まらないリスク

 

最大のリスクは空室です。家賃収入は入居者がいて初めて発生します。

特に人口減少エリアでは、

• 長期空室

• 家賃下落

• 広告費増大

が起きやすいです。

愛知県内でもエリアによって状況は大きく違います。

• 名古屋市中心部：商業・オフィス集積があり、単身・法人需要が安定

• 名古屋近郊や郊外：人口減少や高齢化が進む地域もあり要注意

• 三河エリア（豊田市・刈谷市）：トヨタ自動車や関連企業の転勤・法人契約需要が強い

→ 「名古屋だから安心」「郊外だから危険」ではなく、エリアごとの需要構造を理解することが重要です。

 

② 修繕費が想像以上にかかる

 

初心者が見落とす代表格です。

アパート経営では、以下のような修繕が必ず発生します。

・屋根修繕
・外壁塗装
・給排水トラブル
・共用部の補修
・原状回復費

特に外壁塗装や屋根防水は、築10〜15年を超えると検討が必要になるケースが多く
規模によっては100万〜300万円以上かかることもあります。

さらに、給排水管の老朽化や設備故障は突発的に発生します。
これは予測が難しく、想定外の出費になりやすい部分です。

年間家賃収入の5〜10％程度を修繕積立として見込むのが一つの目安です。

 

③ 金利上昇リスク

 

融資を利用するアパート投資では、金利変動が大きな影響を与えます。

愛知県在住の方なら、

• りそな銀行、三井住友銀行（メガバンク）

• 名古屋銀行、あいち銀行、岡崎信用金庫、他（地元金融機関）

関東在住で名古屋物件を検討する場合は、

東京・名古屋両方に支店があるメガバンクや広域地銀が中心です。

融資条件によって、

• 融資期間

• 金利

• 自己資金割合

が大きく変わり、金利が1％上がるだけで年間返済額は大きく変動します。

→ 低金利前提の収支計画は危険です。

 

④ フルローンは簡単ではない

 

SNSでは「自己資金ゼロで1棟購入」といった話もありますが、現実は甘くありません。

★ 審査で見られるポイント

• 年収・勤続年数・勤務先の安定性

• 他の借入状況

• 金融資産や投資経験

特に初めての1棟目では「この人に長期で貸せるか」が重要です。

◎ フルローンが通る人の条件例

• 高年収

• 公務員・上場企業勤務

• 金融資産豊富

• 投資実績あり

金融機関ごとに条件は異なるため、事前に銀行の傾向を把握することが重要です。

 

⑤ サブリースの落とし穴

 

「家賃保証で安心」と思われがちですが、サブリースは契約内容次第でリスクがあります。

• 「2年ごとに賃料見直し」条項で保証賃料が減額される

• オーナー側の解約が難しい、違約金が発生する

過去には大東建託のサブリース契約問題が報道され、社会問題になりました。

💡 ポイント 💡　保証＝ノーリスクではなく、リスクの形を変える契約です。

 

⑥ 思ったより“手間”がかかる

 

アパート投資は不労所得と思われがちですが、実際には経営判断が求められます。

• 管理会社との連絡

• 修繕の見積確認と実施判断

• 入居条件の変更判断

• 退去時の原状回復範囲確認

• 確定申告・税務対応

管理会社に任せられる部分もありますが、

管理会社に任せられる部分もありますが、例えば空室が出た際には「家賃を下げてでも早く埋めるか」

「募集条件や広告方法を見直すか」といった判断はオーナー様次第です。

修繕や入居条件の調整、税務処理なども含め、時間は少なくても思考と意思決定は必須です。

→ 「労働時間は少ないが、経営判断は必要な投資」です。

 

⑦ 売却が簡単ではない

 

株と違い、アパートはすぐに現金化できません。

売却価格は、

• 市況・金利状況

• 物件の築年数・修繕履歴

• 入居率

• エリアの将来性

で変動します。

出口戦略を考えずに購入すると、

• 売却価格が伸びない

• 売却まで時間がかかる

ことがあります。

💡 ポイント 💡　買うときに出口を決める。何年保有するか、誰に売るかを考えた投資が重要です。

 

では、本当にやめるべき？

 

アパート経営は

✔ ハイリスクな投機ではない
✔ しかしノーリスクでもない

▼ 向いていない人

• すぐに儲けたい

• 借金が怖い

• 数字が苦手

▼ 向いている人

• 長期目線

• 冷静に計算できる

• リスクを想定できる

   

【本質】失敗する人の共通点

 

「やめとけ」と言われる人の特徴は共通しています。

• 利回りだけを見る

• エリア分析をしない

• 営業トークを鵜呑みにする

• 修繕費を甘く見る

• 勢いで購入する

投資というより“勢い”で買ってしまうケースです。

 

まとめ｜アパート投資はやめとけ？の答え

 

◎ 結論

勉強しないなら、やめとけ。
理解するなら、選択肢の一つ。

不安があるのは正常です。

大事なのは、

• 仕組みを知る

• 数字で判断する

• 最悪ケースを想定する

ことです。

 

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弊社は木造1棟アパートの建築・設計会社として、地域特性に合わせた賃貸需要を考慮した物件設計を行っています。

• 名古屋中心部・近郊・三河エリアなどの市場動向を踏まえた提案

• 修繕や管理のしやすい設計

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