ここ数年、「脱炭素」「省エネ」という言葉を耳にする機会が一気に増えました。
そして2025年4月からは、すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務化されます。
この流れは、戸建てやマンションだけでなく、賃貸アパート建築にも確実に影響してきます。
つまり「建てられればいい」から「環境に配慮した建て方をしているか」が問われる時代になってきたのです。
今回は、そんな省エネ基準の強化がアパート建築にどう関わるのか、
そしてこれからの時代に選ばれる物件づくりのポイントについてご紹介します。
■ なぜ“省エネ基準”が義務化されるのか
背景にあるのは、国の掲げる「2050年カーボンニュートラル（脱炭素社会）」,
「2030年度温室効果ガス46％排出削減（2013年度比）」の目標です。
建物から排出されるCO₂は、日本全体の排出量の約3割を占めると言われています。
そのため、新築時点での断熱性能・省エネ性能の確保が、今後の建築の“スタンダード”となっていきます。
アパート建築でも建築確認手続きの際に省エネ基準への適合性審査が実施され、
基準を満たさないと着工できません。
審査をクリアするために、以下のような配慮が求められるようになります。
●一次エネルギー消費量が基準値以下になること
一次エネルギー消費量とは、建物におけるエネルギー消費量から
太陽光発電システムによるものをはじめとする創出エネルギー量を差し引いたものです。
エネルギー消費量には、空調・換気・照明・給湯・その他設備（OA機器など）のエネルギーの5つが含まれます。
高効率の給湯器、照明設備や省電力稼働の冷暖房を取り入れる等、基準を満たさなければなりません。
●外皮基準の表面積あたりの熱の損失量が基準値以下になること
気候条件やエネルギー事情などに応じて、地域ごとに基準値が設定されています。
場合によっては高断熱仕様の外壁やサッシを採用する必要があるでしょう。
これらは一見「コストアップ」と捉えられがちですが、実は長期的な経営安定につながる要素でもあります。
（国土交通省より）
■ 省エネ化がアパート経営にもたらす3つのメリット
①入居者満足度が上がる
断熱性能の高い住まいは寒暖差が少なく、またエアコンが効きやすいため、夏も冬も快適に過ごせます。
光熱費の削減にもつながるため、「省エネ＝節約できる住まい」として入居者からの評価が高まります。
②空室対策になる
Z世代や子育て世代を中心に、「環境にやさしい暮らし」への関心は年々高まっています。
断熱性や設備の省エネ性能が高い物件は多少家賃が高くても選ばれる確率が高く、
結果として空室リスクを抑える効果が期待できます。
③将来の資産価値を守る
今後、住宅の省エネ性能は「当たり前」になります。
逆に言えば、性能が低い建物は市場価値が下がるリスクがあるということです。
初期段階から省エネ基準を満たす設計を選ぶことで入居・売却の両面で優位性を確保し
長期的に安定した資産運用が期待できます。
■ 「ZEH基準」「BELS評価」などの新たな指標が鍵に
省エネ性能の可視化も進んでいます。
特に注目されているのが、以下の2つの指標です。
ZEH（ゼッチ）基準：
住宅で使うエネルギーを削減し、太陽光発電などで実質的にゼロを目指す考え方。
アパートでも「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」として普及が進んでいます。
BELS（ベルス）評価：
建物の省エネ性能を星の数で示す第三者認証制度。
性能を“見える化”することで、入居者や購入者への信頼性が高まります。
これらの認証を取得しておくことで、今後の融資審査や物件評価でもプラスに働く可能性があります。
金融機関によっては、省エネ・環境性能に優れた建物を「環境配慮型不動産」として
優遇融資対象にする動きもあります。
また、補助金や税制優遇をうまく活用しトータルコストを抑えることも可能になります。
（省エネ性能ラベル 国土交通省より）
■ 初期コストよりも「ライフサイクルコスト」で考える
省エネ化を進めると、建築コストは一時的に上がる傾向にあります。
断熱性能の高い窓や高効率給湯器など、仕様面での費用増は避けられません。
しかし、重要なのは初期コストではなく、長期的な運用コスト（ライフサイクルコスト）で見ることです。
・電気代・ガス代の削減
・設備の耐用年数延長
・メンテナンス回数の減少
・入居期間の長期化による安定収益
こうした効果を加味すれば、総合的な収支ではむしろプラスになるケースも多く見られます。
また、将来的に「既存建物の省エネ化」が義務化される可能性もあり、
新築段階から高性能化しておくことは、将来のリスクヘッジにもなります。
（国土交通省より）
■ これからのアパートは「環境配慮」も選ばれる条件に
建築の省エネ義務化は、オーナーにとって一見ハードルが上がったように感じられるかもしれません。
しかし裏を返せば、省エネ基準を満たすことが競合との差別化につながり、入居者満足度の向上や稼働率の維持にも効果を発揮します。
さらに、将来的な資産価値の安定や売却時の評価にもプラスに働く点は見逃せません。
いま求められているのは「環境への配慮」と「経営の持続性」を両立する視点です。
これからのアパート経営では、省エネ対応こそが“次世代のスタンダード”になっていくでしょう。
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