RIAパートナーズでは、所有の土地活用をご検討の方はもちろん
お客様のご要望に合わせ、「土地」と「建物」を合わせてのご提案も承っております。
前回に引き続き今回も、土地取得からアパート経営を始めていく際にかかる費用について
アパート経営の流れに沿ってご紹介していきます。
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1.土地購入費用
1-2. 土地決済（引渡）
土地売買契約締結後、契約時に設定した土地決済予定日までに 土地決済（引渡）が行われます。
この土地決済（引渡）時には
③ 残代金
④ 固定資産税・都市計画税清算金
⑤ ローン事務手数料・保証料・印紙代
⑥ 土地仲介手数料
⑦ 登録免許税（所有権移転登記費・抵当権設定登記費）
の各種費用がかかってきます。
土地引渡（決済）時には、土地代金に充当するものとして契約時に支払ている 手付金 分を差し引いた
土地 残代金 とともに、 固定資産税・都市計画税の清算金 を売主へ支払うこととなります。
土地にかかる固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日に土地・建物を所有してる人に課税されるため
その年の途中に売却しても、その年分の固定資産税は1月1日の所有者が負担することとなります。
そのため、実務においては、不動産売買契約時に不公平感をなくすため
引渡完了日を基準にし、引渡完了日前日までの分を売主負担、引渡完了日の日からは買主が負担する形で
契約者間で日割り計算して清算することが一般的に行われています。
また、土地購入時にアパートローンを利用する場合は
金融機関により金額は異なりますが、ローン事務手数料 や 保証料、印紙代 などアパートローン関連費として
金融機関に対して所定の手数料を支払う必要があります。
そして、土地を購入する際には土地の代金だけでなく、 仲介手数料 の支払いも行われます。
仲介手数料とは、土地を仲介してくれる不動産会社に対する報酬で
購入金額に応じた上限金額が設定されています。
| 購入金額 | 仲介手数料の上限金額 |
| 200万円以下 | 購入金額×5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 購入金額×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 購入金額×3％+ 6万円＋消費税 |
土地によっては、この仲介手数料がかからない場合もありますが
土地取得からアパート経営を検討の際には、基本的には必要となる諸経費の一つとして考えておきましょう。
最後に、土地購入時にかかる費用の一つとして、所有権移転や抵当権設定といった登記費用があります。
日本の不動産は法務局で所有権や広さ、構造などが管理されており
権利の変更などがあった際には最新の情報に書き換えなければなりません。
不動産の登記とは、土地や建物の持ち主が自分であることを法的に証明するために行うものであり
現在、義務化はされていませんが、この登記によって
自身が持っている不動産や売買契約により新たに所有者となった不動産を誰かに取られたり
悪用されたりといった不動産上のトラブルを防ぐことができる重要な手続きであると言えます。
具体的には次のような費用を総称して登記費用といいます。
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- 登録免許税 （ 所有権移転登記[土地] ・所有権保存登記[建物:新築] ・ 抵当権設定登記 ）
- 専門家への申請代理報酬
- 書類の取得費用
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登記費用の大部分が、登録免許税 にあたり
土地購入の場合は、その不動産が自身のものであることを設定する 所有権移転登記 と
金融機関のアパートローンを利用する場合には、抵当権設定登記 が融資条件として定められているため
上記2項目の不動産登記がセットで行われます。
加えて、登記手続きを依頼する司法書士などの専門家へ払う費用（報酬）や謄本の取得費用等が含まれており
司法書士の報酬は決まった価格があるわけではなく、登記の内容や司法書士によって異なるため
依頼する際は、見積書をきちんと確認しましょう。
【 土地購入時 費用一覧 】
① 印紙税
② 手付金
③ 残代金
④ 固定資産税・都市計画税清算金
⑤ ローン事務手数料・保証料・印紙代
⑥ 土地仲介手数料
⑦ 登録免許税（所有権移転登記費・抵当権設定登記費）
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