国債には新たに発行される「新発債」と既に発行された「既発債」があり、
既発債は市場で売り買いされて流通しています。
既発債はその時の価格（時価）で買うことになるので、
高い値段で買うこともあれば、安く買えることもあります。
・債権の価格が下がると利回りは上がる
・債権の価格が上がると利回りは下がる
上記2点がどういうことなのか投資アパートを例に挙げてみます。
5,000万円で売りに出ている6戸の投資アパートがあるとします。
年間賃料収入は、6.25万円/戸×6戸×12ヶ月＝450万円
このアパートは5,000万円で買って、年間450万円の儲けがありますので、
450万円÷5,000万円×100％＝9％
となり、利回りは9％となります。
では、このアパートを4,500万円で売るとします。
価格は4,500万円に下がりましたが、年間収入の450万円は変わりません。
すると、
450万円÷4,500万円×100％＝10％
となり、価格が下がったら利回りは上がりました。
ではでは、このアパートを5,500万円で売るとします。
450万円÷5,500万円×100％＝8.18％
となり、価格が上がったら利回りは下がりました。
これが債券価格（不動産価格）と利回りの関係です。
山田 崇
