林藤彩弥加

デザイン営業部 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士 第2種電気工事士
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土地と住まいを上手に活かす“賃貸併用住宅”とは?基礎知識を解説!

 

” アパート経営 “ ” 駐車場経営 “ ” 太陽光発電の設置 “など

土地活用の方法はたくさんありまよね。

「自宅を建て替えたい」「安定的な賃料収入を得たい」「老後の資金も気になる・・・」

そんなとき「賃貸併用住宅」が有効な選択肢の一つとなることをご存知ですか?

今回は、1棟の建物に「自宅」と家賃収入を得ることができる「賃貸」部分が一緒になった

「賃貸併用住宅」の概要や特徴についてご紹介していきます。

 

 

賃貸併用住宅とは?

 

賃貸併用住宅とは、1つの建物を「自宅」と「賃貸」に分け、

賃貸用の部分をアパートの用途や、店舗・事務所などとして貸し出す住宅のことです。

 

・家賃収入でローン返済ができる

・組み合わせ融資が受けられる

・ライフスタイルの変化に対応できる

・・・など様々なメリットがあります。

 

さらに、一般的な自宅を建てるのに比べ相続税評価額の圧縮効果が得られるなど、

節税手段として優れた一面もあります。

 

 

少子化や核家族化が進み、1世帯当たりの人数が減少している現代。

必要となる自宅面積も小さくなる傾向にあるため、

その余った部分を収入につながるスペースとして有効できる賃貸併用住宅は注目を集めています。

 

賃貸併用住宅のメリット

 

それでは賃貸併用住宅のメリットについてみていきましょう。

 

メリット1:家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができる

一般的に、マイホームを建築したときのローンは給料などの収入から返済します。

しかし賃貸併用住宅では賃貸部分で家賃収入を得ることにより

建築時に借りたローンの返済をゆとりを持って行うことができます。

さらに、ローン完済後も安定的な家賃収入を得ることができるので

私的年金やリタイア後の資金として利用でき、老後資金の不安を払拭できる可能性が高まります。

 

メリット2:組み合わせ融資・住宅ローンの利用ができる

賃貸部分と住宅部分それぞれに不動産投資ローンと住宅ローンを組み合わせて融資を受けることができます。

「不動産投資向けの融資は金利や借入れ条件が難しい・・・」

という方でも低金利で返済期間の長い住宅ローンを組み合わせることで返済負担を抑えられます。

 

また、金融機関によって条件が異なる場合もありますが、

自宅部分の面積が床面積の2分の1以上を占めていれば

アパートローンを利用せず、住宅ローンでの借入れもできます。

 

アパートローンよりも融資条件が有利な住宅ローンを利用できる賃貸併用住宅は

経済的な優位性があるといえます。

 

メリット3:ライフスタイルの変化に対応しやすい

入居者の退去を機にリフォームし、建物内で住み替えも可能です。

家族の成長に合わせて二世帯住宅にするなど

転用の柔軟性があることもメリットだといえます。

 

賃貸スペースを活用する以外にも、家賃収入を利用して

よりグレードの高い住居に住み替えるという選択肢を持つこともできますね。

住替え後はオーナールームも貸出し、より収益性の高い建物としての運用も可能となります。

 

メリット4:税務の負担を軽減できる

 

所得税、固定資産税、都市計画税、相続税などの計算時に

一定の条件を満たしていれば控除や減額を受けることができます。

例えば「所得税」。

賃貸にかかる必要経費(減価償却費や借入金の支払利息、固定資産税等)を

家賃収入から控除することができます。

これにより不動産所得が小さくなり、所得税が減額されます。

 

他には「固定資産税・都市計画税」についても節税効果を期待できます。

賃貸住宅では、200㎡以内の土地は「小規模住宅用地」と呼ばれ、

固定資産税は評価額の6分の1に、都市計画税は3分の1になります。

小規模住宅用地は「住戸1戸につき200㎡以内」に適用されるため、土地の面積が200㎡を超える場合、

複数戸ある賃貸併用住宅を建てると固定資産税が安くなる「小規模住宅用地」の適用を広げることができ、

税を軽減できます。

 

相続が発生した時にも、賃貸併用住宅は一般的な” 自宅 “より、

アパート部分の建物の課税評価が低くなるため、相続税を減額できるでしょう。

 

賃貸併用住宅のデメリット・注意点

 

メリットも多い賃貸併用住宅ですが、デメリットやその対処法を知っておくことも大切です。

 

デメリット1:入居者との距離が近い

 

1棟の建物内にオーナー住戸と賃貸用住戸が設けてあるため

入居者側は「何かあったら大家さんに相談できる」という安心感がある反面

オーナーからすると、入居者と顔を合わせる機会が多くなりわずらわしさを感じる恐れがあります。

 

プライバシーの問題や生活音などのトラブルが起こらないようにするために

設計段階からお互いの生活動線に配慮した間取りにする、視線を合わさないように目隠しをするなど、

プランニングの工夫をおすすめします。

 

また賃貸借契約書に禁止事項を明記し、トラブルの窓口は管理会社になることを伝えておくなど

事前の対策をしておくことでオーナーの負担や心配を大きく軽減できます。

 

デメリット2:売却が難しい

 

 

賃貸併用住宅は更地や一戸建て、アパートなどの収益物件と比べると売却が難しいといわれています。

これからマイホームを探そうという人にとっては一戸建てやマンションを探すのが一般的で、

初めから賃貸併用住宅や二世帯住宅の購入を考える人は少数派になるからです。

 

もし、最初から将来売却することを想定する場合は、

オーナールームも賃貸用住戸として活用できる間取りにするなど

売却しやすいよう工夫をするとよいでしょう。

また、オーナー住戸も含めて家賃収入が見込める場合は

建物全体を収益物件として捉えることができるため、買い手の幅を広げることができます。

 

まとめ

 

賃貸併用住宅は、うまく利用すればローンの支払い負担の軽減や、節税対策ができ、

家族の状況に合わせて「住まいの有効活用」ができるなど、様々なメリットがあります。

一方で、プランニングの際はプライバシーへの配慮が必要など、注意点も存在します。

 

賃貸併用住宅を検討する場合は、賃貸併用ならではのメリット・デメリットを理解し、

トラブルの発生を未然に防ぎ、問題をクリアしていくことが大切です。

 

 

RIAパートナーズのアパートは一般的な規格品のアパートとは異なり

すべてが1から設計されるオーダーメイド仕様。

高い入居率で安定した収入の期待できる「賃貸」とデザイン性に富んだ「オーナールーム」が一緒になった

自宅併用デザイナーズアパートのご提供も可能です。

 

・実際にどのくらいで建てられるか知りたい

・どのようなプランが入るのか、相談をしたい

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また、現在「土地を所有していない」という方もご安心ください。

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土地購入、金融機関の打診、完成後の建物管理・運用などをトータルにサポートいたします。

 

今後のご参考にしていただければと思いますので

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