不動産投資の利回りは、家賃収入だけで計算するのではなく、
家賃収入に加えて元本の変動率を加味しなければなりません。
つまり、投資している間に不動産価格が上がる分、若しくは
下がる分を家賃収入に加えて計算を行うのです。
加えて、ローンを組んで投資物件を買った場合、その金利分も
勘案しなければなりません。
それらを全て計算に入れ、どれくらい有利な投資かどうかを
判定出来るのが「DCF（ディスカウンテッド・キャッシュフロー）法」
という方法です。
DCF方を用いると、例えば5,000万円で購入出来る物件が、6,000万円の
投資価値があったことが分かります。
投資目的でアパートを買った場合、そのアパートが5年後や10年後に
値上がりしていれば、その分を利回りに割増しをします。
逆に値下がりしていれば、その分を利回りから差し引きます。
そのようにして正確な利回りが算出出来ます。
＜計算例＞
5,000万円で投資アパートを購入
⇓
1年間に400万円の家賃収入を得た
⇒必要経費が1年間に100万円かかった⇒1年あたり300万円の利益
⇓
10年後に投資アパートを5,100万円で売却
⇒100万円の利益⇒これは1年あたり10万円の利益があったと考えられる
⇒結局、1年あたりの利益は300万円+100万円＝400万円
※結果、5,000万円の投資で毎年8％の利回りがあったことになります。
山田 崇
