山田 崇

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利回り計算「DCF法」

不動産投資の利回りは、家賃収入だけで計算するのではなく、

家賃収入に加えて元本の変動率を加味しなければなりません。

 

つまり、投資している間に不動産価格が上がる分、若しくは

下がる分を家賃収入に加えて計算を行うのです。

加えて、ローンを組んで投資物件を買った場合、その金利分も

勘案しなければなりません。

それらを全て計算に入れ、どれくらい有利な投資かどうかを

判定出来るのが「DCF(ディスカウンテッド・キャッシュフロー)法」

という方法です。

 

DCF方を用いると、例えば5,000万円で購入出来る物件が、6,000万円の

投資価値があったことが分かります。

投資目的でアパートを買った場合、そのアパートが5年後や10年後に

値上がりしていれば、その分を利回りに割増しをします。

逆に値下がりしていれば、その分を利回りから差し引きます。

そのようにして正確な利回りが算出出来ます。

 

<計算例>

5,000万円で投資アパートを購入

      ⇓

1年間に400万円の家賃収入を得た

⇒必要経費が1年間に100万円かかった⇒1年あたり300万円の利益

      ⇓

10年後に投資アパートを5,100万円で売却

⇒100万円の利益⇒これは1年あたり10万円の利益があったと考えられる

⇒結局、1年あたりの利益は300万円+100万円=400万円

 

※結果、5,000万円の投資で毎年8%の利回りがあったことになります。

 

             山田 崇

 

 

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