斉藤 祐加

デザイン営業部 宅地建物取引士
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アパート経営までの流れ③(確認申請~着工前準備)

 

アパート経営を始めるまでに、どれくらいの時間がかかり、どのような流れで進めていくのか。

とくに初めて検討される場合は 気になることの一つ ではないでしょうか。

大手ハウスメーカーや建築会社によってもそれぞれ流れは異なるため

人生の中でも大きな買い物となるからこそ、事前の情報収集をしっかりしたいですよね。

そんなご要望にお応えするため、 RIAパートナーズでアパート経営を始めるまでの流れ を

順を追って解説していきます! 今回は【 確認申請 ~ 着工前準備 】までをご紹介です。

 

 

⑦ 建築確認申請 ~ 許可(「確認済証」の交付)

 

 

前回の『 アパート経営の流れ②(契約 ~ 図面作成)』でも軽く触れましたが

建築確認申請 とは、新築工事や大規模な増改築工事等を着手する前に

確認検査機関もしくは特定行政庁に必要書類を添えて申請し

建築基準法や条例に適合しているか確認を受けること を言います。

申請は、設計事務所や施工会社が申請者(建築主:オーナー様)の代理者として行います。

建築確認は全2回(各自治体が定めた建築物の場合は「中間検査」も)行われ

最初の1回目が着工前に、 書類での確認 となっています。

配置図や平面図、求積図、立面図等の「基本図面」に加え、

基礎伏図や各階床伏図、構造計算書等の「構造関係図書」、電気・給排水設備図等の「設備関係図書」など

多くの書類を用いて建築基準法に適合する建物か否かを審査し

問題なく確認申請が下りると、 建築確認済証 が交付されます。

国土交通省の建築確認審査に係る法定期間に関する基礎データによると、

確認済証の公布は、建築確認申請書を提出した日から、問題がなければ最長35日以内と言われておりますが

建築物省エネ法にもとづく適合性判定が必要な場合や事務手続きや指摘事項のやりとり、

検査機関の混み具合など様々な事由から、最長70日程度の期間を要します。

確認済証 は、金融機関から融資を受ける時や不動産登記を行う時に必要です。

また、のちにその建物を増改築・売却する場合にも必要となるため、 確認申請書とともに大切に保管します。

 

 

 

⑧ 地盤調査

 

 

地盤調査は、建物などを建てる前に、その土地の強度について調べ

その地盤がどの程度の建物の重さに耐え、安全に支えられる地盤かどうか、

安全に建てるためにはどうすべきかなどを把握するために行う

安全な住まいを建てるためには欠かせない工程です。

弊社でも、地盤沈下などの不測の事態が起きないよう万全を期すため

もっとも一般的な地盤調査方法であり、現在、戸建住宅などの地盤調査方法としてもっとも普及している

SWS試験[ 旧:スウェーデン式サウンディング試験 ]を行い

徹底した地盤調査の結果をもとに、必要に応じて改良工事を行っています。

● 2020年10月26日付でJISが改正され、試験名称が『スクリューウエイト貫入試験』に変更となりました。

SWS試験は地盤にロッド(鉄の棒)を垂直に突き刺し、その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を調査します。

建物の荷重は隅にかかるので、建物の四隅と中心がくる場所、計5カ所程度を計測し、

ロッドがスムーズに沈んだ場合は地盤が弱い、逆に沈みにくかった場合は地盤が固いと判断していきます。

建物が五角形などの場合は設計者の判断で計測箇所が6カ所になることもありますが、

2~3mの違いでは地質にそれほど差はないので、5カ所を調査するというのが一般的です。

通常10m位までの深さまで計測し、調査にかかる時間は半日程度。正確な結果がでるまでに数日かかります。

 

 

⑧’ 地鎮祭

 

 

所有の土地はもちろん、土地を新たに取得してアパート経営をされる方でも

建築工事に先立って、 地鎮祭 を行うこともあります。(施主が判断する立場にあり、義務ではありません。)

地鎮祭とは、建物を建て始める前に神主を招き、その土地を守っている氏神様を祭り

神様に土地を利用する許可を取り、神様に対して工事の安全を祈願するとともに

そこで安全・安心に暮らしていけるよう願う儀式です。

神社の初穂料(玉串料)やお供え物などの費用は、オーナー様が負担するケースが多いですが

お供え物や椅子・テントの設置などの必要資材は、神主さんへ依頼したり、弊社にて準備するので

当日、オーナー様には初穂料をご準備いただき、ご家族や弊社(設計・建築会社)、

融資銀行担当者とともに参列し、工事の無事と入居者様の安全を祈願していただきます。

 

今回の【 確認申請 ~ 着工前準備 】のご紹介はここまで!

工事請負契約や土地売買契約など、人生の中でも大きな買い物となる契約手続きとなるため

不安を感じられる方も多いですが、RIAパートナーズがオーナー様のアパート経営のパートナーとして

しっかりとサポートしてまいりますので、安心してお任せいただければ幸いです!

 

☟ これまでの記事は、下記リンクをクリック ☟

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 ▶ アパート経営の流れ①(お問い合わせ ~ 企画提案)

 ▶ アパート経営の流れ②(契約 ~ 図面作成)

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