斉藤祐加

デザイン営業部宅地建物取引士

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アパート経営のランニングコストについて

アパート経営で多くのコストが発生するのは、物件取得時の初期費用だけではなく

運営を始めてからも様々なランニングコストがかかってきます。

うっかり見落としてしまうと、思ったほど手元にお金が残らない…なんてことにも。

だからこそ各項目に対して、どの程度のコストがかかるのか事前に把握し

準備しておくことがアパート経営を失敗しないためのポイントと言えます。

今回は、アパート経営を始めた後に発生する主な費用について解説します。

①ローン返済

アパート経営を始めるにあたり、多くの方が金融機関からの借り入れを利用し物件を取得します。

この場合、当然ながら毎月の返済（元本＋利息）が発生してきます。

毎月の返済額は、借り入れした金額や借入期間、金利などにもよって変わりますが

アパート経営における最大の固定費として、収支計画を立てるうえで見落とせないポイントです。

②維持管理費（管理会社への委託料）

オーナー様ご自身で全ての管理を行う「自主管理」という選択肢もありますが

共用部の清掃や点検、家賃の回収、入居者からの問い合わせ・トラブルなど

さまざまな管理業務が発生するアパート経営では、手間や時間の負担も大いにかかるため

多くの方が信頼のできる管理会社に管理業務を委託しています。

特に本業が忙しい方や、遠方に物件を所有しているオーナー様にとって

管理会社の存在は“ 頼れる右腕 ”のような存在です。

管理(委託)費は管理会社との契約内容により異なりますが

一般的には家賃収入の5～10％程度が目安とされています。

もちろん管理費は安いに越したことはないと感じるかもしれませんが、安さばかりを求めるのではなく

アパート経営におけるパートナーとして、費用に見合った働きをしてくれる管理会社に依頼しましょう。

③修繕・原状回復費

アパートは老朽化に伴い、小さな修理から大きな工事まで修繕箇所が増えていきます。

入居者が快適に暮らせる環境を整え、将来にわたっても収益を生み出す物件であるため

定期的な点検・修繕などの対応は必要不可欠です。

また、入居者が退去する際に、借りた状態に戻すための原状回復費用は借主の義務ですが

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では

経年劣化や通常使用による損耗の修繕は貸主（オーナー様）負担である点に注意が必要です。

築年数が経過するほど原状回復の費用も高く、オーナ様側の負担が大きくなる傾向にあるため

しっかりと認識しておき、コツコツ積み立てていくことが大切です。

④リフォーム・リノベーション費

建物は年数が経つほどに、どうしても劣化や古さが目立つようになります。

給湯器や水回り設備の交換などの修繕費はもちろんですが

もう一つ重要なのが外観や室内の“ 見た目 ”のアップデートです。

最近でも入居者の築年数の浅いきれいな物件を選ぶ傾向は強く

古くなった物件は空室リスクが高まりやすいのが現実です。

そんなアパート経営の収益の源泉である家賃収入を維持するために

リフォームやリノベーションによる建物のバリューアップが収益維持のカギになります。

⑤広告費（入居募集費）

アパート経営で収入を得るためには、入居者を集めなければいけません。

一般的に入居者の募集業務は、仲介会社や管理会社が行い

賃貸情報サイトへの掲載や店舗での紹介・接客、内見対応、契約手続きのサポートなどの業務に対して

入居が決まった際に、オーナー様はその成功報酬として広告費の支払いが必要となります。

広告費は一般的には家賃の1カ月分が相場で、「 AD1.0（エーディー1.0）」などと表現されることもあります。

広告費はアパート経営コストの一部ですが、見方を変えれば将来の家賃収入を得るための投資と言えます。

空室が長引いて収益がゼロになるよりは、適切な広告費をかけて早期に入居者を確保するほうが合理的です。

アパート経営においては、「いかに空室期間を短くできるか」が、収益を安定させるポイントとなるため

広告費の設定も戦略的に考えていきましょう。

⑥固定資産税・都市計画税

アパート経営では、不動産である土地と建物を保有することになるため

毎年必ず発生する税金として、固定資産税・都市計画税がかかってきます。

建物に対する固定資産税は固定資産税評価額（課税標準額）に標準税率である1.4％で計算され

都市計画税も固定資産税評価額（課税標準額）に標準税率である0.3％を乗じて算出するのが標準です。

土地や建物の種類、地域によっては特別控除や軽減措置を適用できる場合もあるので

事前に自治体や専門家に確認しておくようにしましょう。

⑦所得税・住民税

アパート経営の費用で忘れてはいけないのが、所得税と住民税です。

アパート経営で得た家賃収入から経費（ローン金利・管理費・修繕費・減価償却費など）を差し引いた

不動産所得がプラスになると、所得の金額に対して税率が変わる所得税（国に治める税金：累進課税）と

住民税（地方自治体に納める税金：所得金額の10％）が課税されます。

所得税を計算する際はアパート経営における所得だけでなく、給与収入など他の所得も合算して計算されるため

給与所得が高い方は、アパート経営の所得に対しても高い税率が採用される点には注意が必要です。

このように住民税・所得税といった税金関係は

年単位でまとまった額になる可能性があるため、見落とすと資金繰りが苦しくなることも。

だからこそ税金もランニングコストの一部と捉え、あらかじめ見積もっておくことが堅実な経営の第一歩です。

■ 主なランニングコスト一覧

項目	内容	相場・ポイント
ローン返済	元本＋利息の返済	最大の固定費
管理費	管理会社への委託料	家賃収入の5～10％
修繕費	点検・補修・原状回復	長期的な積立が重要
リフォーム費	外観・内装の改修	空室対策に効果大
広告費	入居者募集の成功報酬	家賃1ヶ月分が相場
税金（固定資産税等）	毎年必ず発生する税金	所有している限り継続
所得税・住民税	利益に応じた税金	年単位での納税が必要